Kiracılar Hangi Durumlardan Sorumlu Değil?
Kira sözleşmelerinde sıkça rastlanan “çıkarken evi boyalı teslim eder” gibi hükümler, çoğu zaman kiracıya bir yük gibi sunulur. Ancak Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 334 çok net bir çizgi çizer:
“Kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.”
Yani duvar boyasının solması, tavandaki hafif is lekeleri, fayans derzlerinin sararması gibi durumlar olağan kullanıma girer ve kiracı bu masrafları üstlenmek zorunda değildir. Kiracının sorumluluğu, sadece kendi kusuruyla verdiği zararla sınırlıdır.
Sözleşmede Yazıyorsa Mecbur Muyum? – Geçersiz Sayılabilecek Hükümler
Peki ya sözleşmede açıkça “kiracı çıkarken evi boyatacaktır” yazıyorsa?
İmzalanmış olsa bile bu tür şartlar, kiracının lehine olan TBK m. 334’teki korumayı ortadan kaldıramaz. Aynı maddenin devamında denir ki:
“Kiracının olağan kullanımdan doğan bozulmalardan sorumlu tutulmasına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”
Yani böyle bir madde yazılsa dahi hukuken bağlayıcılığı yoktur. Konut kiralarında kanun, taraflar arasında serbestçe düzenlenemeyecek bazı alanları belirlemiştir. Bu alanlar emredici hükümlerle düzenlenmiştir ve kiracının aleyhine değiştirilemez.
Kiracının Sorumluluklarının Sınırları: Hangi Durumda Ne Yapmalı?
Kiracı, evi aldığı gibi teslim etmekle yükümlüdür – ancak bu, evi sıfır boya ve yeni malzeme ile bırakması anlamına gelmez. TBK m. 316’ya göre kiracı, kiralananı özenle kullanmak zorundadır.
Eğer:
Duvarlar koyu renge boyandıysa ve teslim alınan hali açık renkteyse,
Duvarlara büyük delikler açıldıysa,
Kullanım hatasıyla fayanslar, zeminler zarar gördüyse
bunların düzeltilmesi kiracının sorumluluğundadır. Ancak sadece zamanla oluşan solmalar, lekeler ya da yüzey aşınmaları kiracıya yüklenemez.
Kiracının Diğer Temel Hakları
Kira ilişkisi sadece boya üzerinden değil, birçok alanda da kiracıyı koruyacak hükümler içerir:
Depozito: TBK m. 342’ye göre en fazla 3 aylık kira bedeli kadar alınabilir ve banka hesabında tutulmalıdır.
Kira artışı: TBK m. 344 gereğince, artış oranı bir önceki yılın TÜFE on iki aylık ortalamasıyla sınırlıdır. Konutlar için ayrıca dönemsel sınırlamalar uygulanmaktadır.
Sözleşme feshi: TBK m. 347’ye göre, belirli süreli sözleşmeler kendiliğinden uzar. Ev sahibinin tahliye için geçerli hukuki sebep göstermesi ve usulüne uygun ihtarda bulunması gerekir.
Kiracılar Ne Yapmalı?
İmzadan önce: Sözleşmede “boyatılarak teslim” gibi madde varsa, ev sahibiyle konuşulmalı, kaldırılması talep edilmelidir.
Taşınırken: Evin durumu fotoğraflanmalı, varsa teslim tutanağı düzenlenmelidir.
Depozito kesintisi olursa: Haksız kesintiye karşı önce zorunlu arabuluculuk, sonra gerekirse dava yoluna başvurulabilir.
Kiracı, yasa gereği koruma altındadır ve haksız şartları imzalamış olması, o şartların geçerli olduğu anlamına gelmez.
Kira sözleşmelerine yazılan her madde, hukuken geçerli değildir. Kiracılar, sadece kendi kusurlarıyla oluşan zararları gidermekle yükümlüdür. Boya solması, duvar lekesi gibi yaşanmışlık izleri ise ev sahibinin tahammül etmek zorunda olduğu olağan kullanımdır. Bu konuda kanun açıktır: Kiracının aleyhine düzenlenen hükümler geçersizdir.
Ancak bu tablo, kiracıyı da tüm sorumluluklardan muaf kılmaz. Kiracılar, evi kendi evleriymiş gibi özenle kullanmalı; zarar verdikleri alanları onarıp, kiralananı saygılı bir şekilde iade etmelidir. “Nasıl olsa sorumluluğum yok” anlayışı, hem vicdana hem hukuka terstir.
Ev sahipleri ise yılların alışkanlığıyla sözleşmelere eklenen her maddenin bağlayıcı olduğunu varsaymamalı, özellikle de kiracının kanunla güvence altına alınmış haklarını ihlal edecek taleplerden kaçınmalıdır.
Özetle: Kiracılık ilişkisi karşılıklı saygı ve yükümlülük temelinde yürümelidir. Hak bilinci kadar sorumluluk bilinci de önemlidir. Herkes görevini bilirse, sorun çıkmaz. Aksi hâlde, boyayıp çıkmak bir yana, mahkemeye girip çıkmak kaçınılmaz olur.